广东省中国人民银行深圳经济特区


深圳市个人住房担保贷款管理试行办法
中国人民银行深圳经济特区分行


第一章 总则
第一条 为推进住房制度改革，支持居民购买普通住房，规范深圳市个人住房信贷管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》等法律、规章，特制订本办法。
第二条 个人住房担保贷款（以下简称贷款）是指以购买普通住房为目的，以借款人或第三人所购住房及其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。
居民住宅楼宇按揭属于个人住房担保贷款，包括现楼按揭和期楼（楼花）按揭。
个人住房担保贷款不适用居民修建、自建住房或购买豪华住宅。
第三条 本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和农村信用合作联社（以下简称贷款人）。
其他金融机构和非金融机构未经中国人民银行批准一律禁止办理个人住房担保贷款和委托个人住房担保贷款。
第四条 中国人民银行深圳经济特区分行（以下简称监管机关）依照法律、法规、规章和本办法对个人住房担保贷款实施监督管理。

第二章 贷款的对象和条件
第五条 贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人。
第六条 贷款对象应具备以下条件：
一、具有合法有效的身份证明；
二、有购买住房的合同、意向书或协议；
三、具有按期偿还贷款本息的能力；
四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
五、贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款程序
第七条 借款人向贷款人申请贷款时应提交以下材料：
一、合法的本人身份证件，包括居民身份证、户口本或其他有效证件；
二、有关借款人稳定经济收入的证明或其他按期偿还贷款本息能力的证明；
三、符合法律规定的购买住房合同、意向书或协议；
四、抵押物或质押物清单、权属证明、有权处分人同意抵押或质押的证明、估价证明；保证人同意担保的书面意见和保证人的资信证明；
五、贷款人要求提供的其他文件或资料。
第八条 贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，在三个月以内完成贷款审查并向借款人做出正式答复。
第九条 贷款人发放贷款应根据《贷款通则》的规定签订借款合同和担保合同。

第四章 贷款额度、期限和利率
第十条 贷款金额最高不得超过所购住房售价或贷款人委托的房地产评估机构住房评估价值的70％。
第十一条 贷款期限分5个档次，最长不得超过20年。
利率期限包括3年以内（含3年）、3—5年（含5年）、5—10年（含10年）、10—15年（含15年）、15—20年（含20年）5个档次。
第十二条 贷款利率按照中国人民银行公布的利率水平执行。贷款人在公布利率水平基础上可适当下浮，最大幅度为7％。
第十三条 贷款利率调整方式为一年一定，即贷款合同签订后，贷款人于每年贷款发放日核对贷款利率，并按当时中国人民银行公布的利率水平进行调整。
第十四条 贷款人不得在正常利息收入、罚息收入以外加收手续费或其他附加费用。
第十五条 罚息计息方式：按每月应偿还贷款本息的日利率万分之三计收罚息。

第五章 贷款的偿还方式
第十六条 贷款偿还包括等额还款、按月递减还款和按年递增（减）还款三种方式。
等额还款：
ｎ×12
ＰＩ（1＋Ｉ）
每月偿还贷款本息＝－－－－－－－－－－－
ｎ×12
（1＋Ｉ） －1
按月递减还款：
Ｐ
每月偿还贷款本息＝－－－－＋（Ｐ－累计已还本金）×Ｉ
ｎ×12
按年递增（减）还款：贷款期内每年按固定比例递增偿还贷款本息。
第1年每月偿还贷款本息
ｎ×12 12
Ｉ×（1＋Ｉ） ×〔（1＋Ｉ） －（1＋ｋ）〕
＝Ｐ×－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
12 ｎ×12 ｎ
〔（1＋Ｉ） －1〕×〔（1＋Ｉ） －（1＋ｋ） 〕
第ｔ年每月偿还贷款本息
ｔ
＝第1年每月偿还贷款本息×（1＋ｋ）
其中：Ｐ为本金，Ｉ为月利率，ｎ为贷款年限，ｋ为每年递增（减）比率（ｋ＞0递增，ｋ＜0递减）。
第十七条 利率调整后每笔贷款每月还款额的计算，应严格遵循以下原则：按剩余本金、原档次调整后的利率水平、剩余年限换算利率调整后每月需偿还贷款本息额。
等额还款：
每月偿还贷款本息
ｎ′×12
Ｐ′Ｉ′（1＋Ｉ′）
＝－－－－－－－－－－－－－－－
ｎ′×12
（1＋Ｉ′） －1
按月递减还款：
Ｐ′
每月偿还贷款本息＝－－－－－＋（Ｐ′－累计已还本金）×Ｉ
ｎ′×12
按年递增（减）还款：贷款期内每年按固定
比例递增偿还贷款本息。
第1年每月偿还贷款本息＝Ｐ′×
ｎ′×12 12
Ｉ′×（1＋Ｉ′） ×〔（1＋Ｉ′） －（1＋ｋ）〕
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
12 ｎ′×12 ｎ′
〔（1＋Ｉ′） －1〕×〔（1＋Ｉ′） －（1＋ｋ） 〕
第ｔ年月均还款额＝每1年每月偿还贷款
ｔ
本息×（1＋ｋ）
其中：Ｐ′为剩余本金，Ｉ′为调整后月利率，ｎ′为剩余贷款年限，ｋ为每年
递增比率（ｋ＞0递增，ｋ＜0递减）。
第十八条 禁止贷款人按以存定贷方式发放个人住房担保贷款。
第十九条 借款人应在双方约定的贷款期限内，按月归还贷款本息。
借款人要求提前还贷款的，应提前一个月向贷款人提出申请，按贷款人确定的提前还款日归还贷款剩余本金。
贷款人不得对提前还款计收罚息或补偿金。

第六章 贷款抵押、质押或保证
第二十条 以住房作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险手续，住房价值必须全额投保，并以贷款人为第一受益人。抵押期内，保单由贷款人保管。
第二十一条 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。
第二十二条 贷款人应鼓励借款人办理人身保险，用以防范和弥补人身意外伤害或死亡对贷款人和借款人造成的损失。
第二十三条 贷款人不得为借款人指定特定保险机构办理财产或人身保险。
第二十四条 借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其合法财产继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。
已办理住房保险的，保险受偿额应优先偿还剩余贷款本息，不足部分贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物；超出部分由贷款人退还其他受益人。
第二十五条 借款人期满不能偿还贷款本息的，或连续六个月、累计九个月不能按月归还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或要求连带责任人承担偿还本息的责任。
处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向借款人或其保证人追索应偿还部分；其价值超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。
第二十六条 贷款抵押、质押或保证的其他合同条款必须符合《中华人民共和国担保法》的规定。

第七章 贷款的管理和监督
第二十七条 贷款人应向借款人公开贷款种类、期限和利率等信息，并向借款人解释借款合同条款和提供业务咨询。
第二十八条 贷款人根据本办法制订的贷款合同文本必须报监管机关备案。
第二十九条 个人住房担保贷款业务单设二级科目，单独核算。
贷款人应定期向监管机关上报有关个人住房担保贷款的金融统计数据。
第三十条 贷款人发放的个人住房担保贷款必须全额纳入贷款考核，必须符合监管机关下达的监控比例。
第三十一条 监管机关建立举报制度。借款人有权向监管机关反映、举报贷款人违法、违规情况。
第三十二条 贷款人应当建立借款人不良资信情况登记制度，并随时向监管机关报告。

第八章 罚则
第三十三条 贷款人有下列行为之一的，监管机关视情节轻重依法对贷款人给予限期改正、通报批评、罚款、暂停办理直至取消办理个人住房担保贷款的资格（以上处罚可以并处）的处罚：
1．在正常利息收入、罚息收入以外加收附加费用；
2．借款合同中的利率相关条款与本管理办法相抵触；
3．贷款人在贷款执行过程中违反利率政策；
4．个人住房担保贷款有关比例不符合监管机关核定要求的；
5．其他违规行为。
第三十四条 借款人有下列行为之一的，贷款人依法对借款人追究责任：
1．借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；
2．未经贷款人同意，借款人将已设定抵押权或质押权的财产或权益拆迁、转让、赠与或重复抵押；
3．影响贷款人权益的其他行为。

第九章 附则
第三十五条 贷款人可根据本管理办法制订相应的实施细则。
第三十六条 本办法由中国人民银行深圳经济特区分行负责解释和修改。
第三十七条 本办法自公布之日起实施。
深圳市个人住房担保贷款最高利率表
单位：月利率％
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
| | 调整前 | 调整后 |
| 项 目 | | |
| |（1997／10／23）|（1998／3／25）|
|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－|
|3年以内（含3年） | 7．92 | 7．260 |
|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－|
|3—5年（含5年） | 8．3475 | 8．025 |
|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－|
|5—10年（含10年） | 8．8275 | 8．670 |
|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－|
|10—15年（含15年）| 9．39 | 9．23 |
|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－|
|15—20年（含20年）| 9．39 | 9．420 |
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－



1998年4月23日
　　一、洗钱犯罪的社会根源 【1】
洗钱犯罪作为金融犯罪的一种形式，近年逐渐增多。在全球范围内，打击洗钱犯罪已经是各国政府共同关注的问题。毫无疑问，洗钱犯罪严重扰乱了金融市场，成为金融市场的一颗毒瘤。因为洗钱者并非遵循市场规律，寻求市场利益的最大化。而是寻求把非法收入合法化。这一犯罪方式有其社会根源，分析如下。
第一，金融行业的蓬勃发展，使得洗钱和其他金融犯罪一样开始出现。金融工具的特点是多样化、灵活化，有效补充实体经济的不足。中国九十年代以后，证券市场才开始发展。二级市场的交易更是迟滞于世界上发达国家。近年来由于实体经济迅猛发展，大量的西方资本随之流入中国。其中不排除一些金融过程中夹杂政治因素。金融的监管任务越来越繁重。西方金融历史悠久，行业成熟，专业人才多，对金融工具掌握娴熟，让我国的金融监管部门在学习中提防。
第二，相关立法的滞后性。在中国金融业是比较新兴的行业，金融领域许多专家学者也是不断地学习国外经验，最主要体现在诸多海外归来的学者把在西方发达资本主义国家的金融理论引入中国。在法学领域，对金融内涵的人才更是凤毛麟角。立法不仅是立法精神要公平正义，更需要立法技术。洗钱立法涉及金融、法学两个领域，未来立法必然要求要有一批对此两个领域理论上有所造诣，实践上有操作经验的人才。而且要不断借鉴西方资本市场相关立法经验，使之与中国实际情况相结合。要不仅学习德法大陆法系中金融法部分，更要注重对英美法系中资本市场规范技术的研究。
第三，权力寻租是洗钱的一个温床。官员腐败使得洗钱犯罪得到庇护。部分官员在洗钱过程中充当保护伞的角色。一些东南亚国家如印度尼西亚政治不透明，官商勾结十分严重，经济发展模式不规范。权钱交易，官商利益均沾，使得社会矛盾迭起。官员利用政治地位，在程序上绕过一些关卡，让洗钱者有缝可钻。俄罗斯在苏联解体后私有化浪潮中，不少官员与有组织犯罪一起涉入洗钱犯罪。
美国政府官员与洗钱犯罪关系也是错综复杂。根据美国犯罪学家萨瑟兰的分析，认为美国政府对商人的温和态度原因有七点。1、政府官员与商人有共同的文化渊源；2、政府官员的家族涉足商业领域；3、政府官员与商人私交甚密；4、许多政府官员之前是商人出身；5、政府官员想任期届满后进入商界；6、商人对政府官员的政绩起很大作用；7、政党的上台需要政治献金。【2】 这些因素构成美国特色的洗钱犯罪官商勾结体系。
中国的腐败问题一直存在，同样对洗钱犯罪也造成重大影响。经济学家黄苇町对腐败问题与洗钱的关系则指出，官员在聚敛大量的来源不明的钱财之后，开始转行做进出口生意，以快速致富的方式清洗被侵吞挪用的资金。【3】
第四，有组织犯罪的国际化使得洗钱犯罪蔓延迅速。洗钱犯罪往往是有组织犯罪把非法资金漂白的主要形式。毒品、偷渡、贩卖人口等所得巨额收入，历来寻求使之合法。跨国犯罪集团游离各个国家之间，利用各个国家法律、政治、文化上的差异，它们往往以表面上合法的公司形式来掩盖非法运营活动。
第五，专业人士的为虎作伥。在洗钱过程中银行家、会计师、律师在利益的驱动下，不惜冒违法犯罪的风险，更罔顾职业道德，为洗钱提供专业技术支持。甚至利用系统的漏洞，使之合法地规避。掌握技术的人才利用自己的聪明才智为洗钱犯罪提供武器，扰乱金融市场，成为洗钱犯罪的帮凶。
　　二、洗钱犯罪分子分析
洗钱犯罪从本质上看是把非法所得的财产以合法化。洗钱犯罪经常是一个流程性犯罪，不是单个行为，而是多个行为窜起来的。不是一个人实施的，而是多个人合作完成的。前一个人有可能并不知道后一个人的存在，后一个人也不一定清楚前一个人的犯罪所为。流水作业，是洗钱犯罪的一个特点。好比工厂里制衣，分工合作。根据亚当斯密的分工理论，使得每个犯罪环节更加精细，效率更高。只是当初他并没有想到，在犯罪过程中，竟然也可以加以借鉴。当然没有前一个流程的成功，就无法进入后一个环节。要想对犯罪团伙一网打尽，如果在前几个环节予以打击，也许就失去了幕后人物的线索。一些保护伞并不想牵扯入自己，就在适当的时候予以截断。所以，所抓到只是非关键人物。关键人物进行逍遥法外，在黑暗处暗暗嘲弄司法的系统的无能。政治现金的存在使得洗钱集团往往可以从走漏的风声中嗅出端倪，而躲避司法的制裁。这使得打击洗钱犯罪的难度高于普通犯罪。九十年代的“远华案”就能很好地说明这一点，赖昌星通过地下钱庄转移不法资产，远逃加拿大，使得司法机关花十几年时间才引渡回来。而且基于国际引渡法，赖昌星无法被判死刑。
高明的犯罪分子在洗钱过程中寻找法律的漏洞，以实现合法化的目的。法律再严密也是人设立的制度，“智者千虑必有一失”。其中的缝隙存在的必然性，使得高智商的专业人士愿意为利益而铤而走险，走在非法的边上，罔顾法律，终究在人类的对立面。诱因可能是想挑战自我，好像有些黑客攻击网站纯粹是为了刺激。
当然，一些社会制度的不公平性使得一些人愤愤不平于现状，却无力改变现状，所以就想办法冒险一试。此类粗鄙型犯罪分子犯罪动机可能基于不劳而获的想法。在洗钱犯罪中，他们往往是追随者的角色。当然，他们之中有些人并不知道参与了犯罪活动，却客观地助纣为虐，被高明的洗钱者利用。
前者是受诱惑于利益，他们本来是衣食无忧，但是虚荣攀比之下，就不再安分守己，蠢蠢欲动，终究为利益而奔波而不法。对待此种洗钱犯罪者要予以严厉打击，以儆效尤。知识分子不能为一己之私利而侵害社会群体之利益。知识分子的使命是弥补社会的裂缝，而不是用所受的教育、所习得的技能，肆意掠夺财富。后者是为生计所迫，不得已而为之，政府有失责之处。对待此种洗钱犯罪者，要予以正确引导，否则有不法分子指明一条发财捷径，就追随其集团。
如果把前者与后者共同关在一牢狱，那么前者可能对后者进行教唆。前者多了些帮手，后者也会变得狡诈无比。在犯罪集团中领导者往往喜欢隔离于实际操作的层面，隔离的层面越多，被查出来的几率越小。所以，司法机关在办案的实际过程中经常难以揪出洗钱犯幕后的黑手。追随者之所以乐意追随原因有二。一方面是基于固有的依赖性。在犯罪集团中大多数犯罪分子对强者的崇拜，产生此依赖性。另一方面是想获取犯罪知识、技能。既然社会之不公正，使得他们失去受教育机会，人总是倾向于变得更加强大，总有受人尊重的需要， 故而借此机会学习。倘若刑满释放后，对社会的危害更甚。所以，从犯罪防治方面论，也要区别予以矫正，不能一概而论。
法定犯常常没有违反伦理道德，违反的是行政、经济管理法规。相较于明显违反人类社会伦理道德的自然犯，法定犯难以引起民众对犯罪分子的憎恶。洗钱犯罪属于法定犯领域，洗钱犯罪分子在很多场合甚至参与公益活动，以博取民心。在打击洗钱犯过程中不容易形成舆论压力，也不容易取得民众的合作。对社会秩序的破坏性是隐蔽的，却是巨大而危险的。如果没有严密的法律制度，此类犯罪分子更容易成为漏网之鱼。
　　三、打击洗钱犯罪的建议
基于以上分析，针对打击洗钱犯罪有几点建议：1、完善洗钱法律法规，加强金融与法律交叉方面的立法技术；2、加强侦查人员的专业技能；3、对不类别的洗钱犯罪分子要分而治之；4、提高民众对洗钱犯罪的认识，以赢得支持；5、加强跨国刑事合作，截断资金外逃路线。
总之，洗钱犯罪不只是扰乱一国金融市场秩序的毒瘤，防范不当，也将蔓延至其他国家。当然，一个犯罪现象总有诸多因素造成的，要想有效地遏制洗钱犯罪，要从政治、经济、文化等不同方面切入，多管齐下。打击洗钱犯罪是市场经济下长期而艰巨的任务，国际、政府、社会、企业、其他团体、个人要相互协作配合，才能够有效地净化市场，维护金融秩序，守卫正义。


【作者简介】
林杰：福建福清人，澳大利亚悉尼科技大学（UTS）法学硕士，福建省福州市1895映画传媒有限公司总监。

【注释】
【1】 第一部分洗钱犯罪的社会根源，作者曾经发表于北大法律信息网，原题目是《论洗钱犯罪》。参见http://article.chinalawinfo.com/article_print.asp?articleid=78493
【2】（美）E.H.萨瑟兰著：《白领犯罪》，赵宝成、徐静磊、胡旭、于国旦译，苏明月校，308页，北京，中国大百科全书出版社，2007。
【3】（法）玛丽克里斯蒂娜.迪皮伊达侬著：《金融犯罪》，陈莉译，24页，北京，中国大百科全书出版社，2006。

【参考文献】
1、（美）E.H.萨瑟兰著：《白领犯罪》，赵宝成、徐静磊、胡旭、于国旦译，苏明月校，北京，中国大百科全书出版社，2007。
2、（法）玛丽克里斯蒂娜.迪皮伊达侬著：《金融犯罪》，陈莉译，北京，中国大百科全书出版社，2006。