【前注】面对房地产市场的持续升温，中央政府早在几年前就已经意识到已经到了必须采取调控措施的时候，目前政府已经连续出台了若干调控政策，力求逐步达到调控房地产市场，防止房地产价格过快增长，逐步消减房市风险，稳定房市价格，稳定经济发展秩序的最终目标。本文针对政府推出的若干政策，从法律视角进行分析，提出房地产市场价格调控的若干法律规制意见，以供参考。
关键词：主体资格 利润公式 经济底座 经济过热 法律规制 阴阳合同
一、中央政府推出的房地产市场价格调控政策
中央政府房市调控政策主要涉及以下方面：
1、房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，在一定时间内限定居民家庭购房套数；
2、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；
3、商业银行暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款；
4、贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；
5、贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍；
6、商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
7、支持房地产企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程贷款；
8、对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查；
9、增加住房有效供给，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量；
10、落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策；
11、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设、制定支持公共租赁住房建设贷款政策；
12、查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订阴阳合同等行为
13、查办房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
二、关于政府房市调控政策内容的法律分析
根据本文前述归纳的政府出台的13个方面的房市调控政策，本文从以下若干方面进行法律分析：
1、对房地产市场购买方的调控：
本文归纳的政府政策第1、2、3、4、5项，主要针对房产购买方，在房产贷款购买数量、贷款购买条件、贷款购买者资格等方面对房产购买方进行了较为严格的限制，尤其是提高第一套房贷款首付比例，大幅增加第二套房贷款成本、禁止第三套房贷款，从很大程度上遏制了投机者，对稳定房地产价格具有不可忽视的作用。
2、对房地产市场销售方的调控：
本文涉及政策第7、8、10、11、13项，主要针对房地产开发企业，即房产销售方。涉及政策可以用一句话总结：坚决支持承建中低价位民生工程和政策性安居工程房地产企业，坚决打击唯利是图和恶意对抗国家房市调控政策的房地产企业。
3、对房地产市场经纪方的调控：
本文涉及政策第12项，主要针对房地产经纪方，在城市房地产市场，特别是城市二手房地产市场中，经纪公司对房产价格的影响是非常巨大的，大中城市的二手房交易绝大多数是通过房地产经纪机构办理的，房地产经纪人已经成为我国二手房地产市场领域的中坚力量，中央政府加强对房地产经纪方的调控和管理是明智的，也是必须的。
4、对房地产市场土地供应和政府政策的调控：
本文涉及政策第9项，主要涉及房地产市场的土地供应链和地方政府政策，该项的执行必须因地制宜，主要由地方政府根据实际情况执行。同时该项政策制定能够切实保障房地产经济有序发展，证据政策基于从源头上保障供应，从政策上有效调控，进而使得房地产市场稳定，进而持续带动国家经济的发展。
5、政府调控的主要途径：
从本文归纳的政府13项政策看，政府调控的主要途径是通过商业银行进行调控，所使用的主要调控类型属于间接调控，所运用的主要调控方式属于渐进性调控。
三、逐步建立房市调控的目标体系和法律规范制度
1、房市调控目标体系：
本文认为，房地产市场价格调控应当设立一系列的调控目标，并归结设置成为国家经济宏观调控在房地产市场的目标体系。目标和目标体系的设置基础、原则、标准应当根据社会经济发展的各项指数，尤其是涉及价值利润比率、成本利润比率、不动产基数比率，是设置调控目标和目标体系的重中之重。
例如，房产建造（包括建筑商和监理）的土木成本价值数据是20，政府税费和土地价值数据是20，房产商运营成本（人员工资、策划、营销等）价值数据是10，房屋成本定价数据50，市场售价100，则成本利润比为100%（实现利润的期限为利润周期，在相同的经济指数下，利润周期越短，则利润产生能力越高），根据经济学价值利润公式，当成本利润超过100%时，即可以称之为经济过热，结合区域供需能力及经济基础和运行特性等经济运行指标即可以判断该地区的房市是否存在经济泡沫。基于此，政府调控目标应当基于经济学原理，运用经济价值规律，在保障企业合理利润的基础上，逐步建立一系列调控目标或目标体系，以保障基础价值，稳定市场价格，维护经济运行底座（社会房地产市场价值占国民经济价值总量的比例越高，国家经济风险指数相应越高），防止经济链断裂和经济危机及社会经济危机的产生，力使国家公民和团体的社会经济生活稳定、有序发展。
2、房市调控法律规范制度：
本文认为，要从根本上解决房地产市场过热，房市价格盲目攀升的问题，仅仅从间接因素和政策调整入手是远远不够的，应当考虑基于合理的目标体系，从根本上着手，从法律规范制度角度进行直接的法律规制。
本文认为，政府进行间接调控，实施一系列调控政策措施，在目前是非常有用和必要的，同时也为制定法律规范制度奠定了良好的基础，目前可以考虑论证并逐步建立长久、稳定的法律机制，以更稳妥的解决房地产市场价格调控问题。
基于以上论述，本文提出以下可以用于调控房市的法律规范制度：
（1）避免一味调控，注重引导，合理设计城市布局，正确引导人才和人口流向，注重农村产业发展和稳定农村经济和农村人口。设计、论证、逐步制定切实可行的城市经济导向和居民管理法律法规，运行经济学原理和社会学原理指导城市发展，从科学和法律大环境中解决城市房地产市场调控问题。
（2）借鉴国外房市调控制度并颁布相关法律。例如新加坡的租屋制度，从根本上说，房地产经济效率仅是暂时的，20年到30年的房屋建设周期更是对国家资源的极度浪费，从长远角度看，应当着重支持科技、实业和切实提高居民生活水平的经济行业，避免城市居民都变成房奴，从而带来某种程度的社会经济隐患。
（3）设置房地产市场的交易、使用规制并法制化。例如在所在城市工作满一定年限方可取得购房资格，房屋购置后空置一定时限收归国有，房屋出租必须区域登记征税，购买新房必须在规定期限内出售原住房，房产出售必须缴纳个人所得税，房屋价值法定评估和重罚阴阳合同双方，房产赠与及继承必须征税……
综上所述，房地产市场调控的最终目的是稳定房市经济，保障居民居住权，维护稳定和经济秩序。房地产调控应当坚决打击房地产投机者和炒房者，将炒作房地产的资金引入股市和实体经济领域，仅仅依靠炒作房地产，国家经济从根本上无法得到长久和真正发展，国家和政府只有进行有效调控和引导，真正制定并落实惠民法律法规，保障民生，从而保障确实有购房需求的居民有房可买且能够买得起房，国家经济方可稳固发展。
参考文件：
中央电视台新闻联播、新民网、北京晚报关于房市调控的报道；
作者：北京市兆中律师事务所 朱士利 律师 邮箱：zsldls@126.com
苏州市人民政府关于修改《苏州市市区环境卫生管理暂行办法》的决定
江苏省苏州市人民政府
苏州市人民政府关于修改《苏州市市区环境卫生管理暂行办法》的决定
苏 州 市 人 民 政 府 令
第 77 号
《苏州市人民政府关于修改〈苏州市市区环境卫生管理暂行办法〉的决定》已经 2004 年 7 月 14 日 市政府第 31 次常务会议讨论通过，现予发布。
市长 杨卫泽
二○○四年七月二十二日
苏州市人民政府关于修改《苏州市市区环境卫生管理暂行办法》的决定
根据《中华人民共和国行政许可法》有关规定，现决定对《苏州市市区环境卫生管理暂行办法》作如下修改：
一、将第五条修改为：“城市垃圾清运、处置实行收费制度。市容环卫作业服务推行市场化，市容环卫作业企业应当具备相应的资金、技术、人员、装备等条件，并经市环境卫生行政主管部门审批。市、区环境卫生行政主管部门应按照各自的职责，对市容环卫作业服务进行指导和监督管理。”
二、将第十六条修改为：“城市建筑垃圾和工程渣土，由环境卫生行政主管部门统一管理。产生建筑垃圾和工程渣土的建设单位，必须按照环境卫生行政主管部门核准的时间、路线、车辆运至指定的场所。”
三、删去第四十八条。
四、删去第五十条。
此外，根据本决定对部分条文的顺序作相应调整。
本决定自发布之日起施行。
《苏州市市区环境卫生管理暂行办法》根据本决定作相应修改，重新公布。
苏州市市区环境卫生管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强城市环境卫生管理，创造清洁、优美的工作和生活环境，促进城市经济发展和社会主义精神文明建设，根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《江苏省〈城市市容和环境卫生管理条例〉实施办法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 凡在本市市区的一切单位和个人都必须遵守本办法。
第三条 城市环境卫生工作实行统一领导、条块结合、以块为主、分级负责、专业人员管理与群众管理相结合的原则。
第四条 苏州市市政公用局是本市市区环境卫生行政主管部门，负责城市环境卫生管理工作。各区城市建设行政主管部门，在区人民政府的领导和市城市环境卫生行政主管部门的指导下，负责本行政区域的城市环境卫生管理工作。
市环境卫生管理处和各区环境卫生管理所负责城市环境卫生的具体管理工作。市环境卫生行政管理部门设置的环境卫生监察队对环境卫生工作进行监督、检查。
街道办事处按照分工负责本行政区域有关环境卫生管理工作。
市建设、房管、规划、建筑工程、环境保护、卫生、交通、公安、工商行政管理等部门应当根据各自的职责协同环境卫生行政主管部门实施本办法。
第五条 城市垃圾清运、处置实行收费制度。市容环卫作业服务推行市场化，市容环卫作业企业应当具备相应的资金、技术、人员、装备等条件，并经市环境卫生行政主管部门审批。市、区环境卫生行政主管部门应按照各自的职责，对市容环卫作业服务进行指导和监督管理。
第六条 一切单位和个人有享受良好卫生环境的权利，同时有维护环境卫生、爱护环境卫生设施和遵守城市环境卫生各项规定的义务。
第七条 市政公用、教育、文化、卫生部门和新闻单位应当加强环境卫生宣传教育，不断增强和提高市民的环境卫生意识和公共卫生道德水平。
火车站、长途汽车站、轮船码头、公交线路始末站、风景旅游点等人流集散场所的经营、管理单位，应当对游客进行遵守环境卫生法规的宣传教育。
第八条 城市清洁服务公司的工作人员，应当忠于职守，严格履行职责，切实做好保洁工作。一切单位和个人应当尊重和珍惜环境卫生工作人员的劳动，不得妨碍、阻挠其履行职责。
第九条 对在城市环境卫生工作中成绩显著的单位和个人，由市环境卫生行政主管部门报市人民政府批准给予表彰和奖励。
第二章 环境卫生管理
第十条 公民应当爱护公共卫生环境，禁止随地吐痰、便溺和乱丢烟蒂、果皮、纸屑及乱倒垃圾 ( 含建筑渣土 ) 、污水、粪便等废弃物。
第十一条 市区禁止饲养鸡、鸭、鹅、兔、犬等畜禽动物；因教学、科研以及其他特殊需要饲养畜禽的，必须经有关部门批准，接受所在地环境卫生行政主管部门监督，并落实环境保洁措施。
第十二条 各类化粪池、储粪池的产权单位 ( 产权人 ) ，必须向所在区清洁服务公司申报登记，按规定交纳费用，并服从统一管理。
纳入管理的化粪池、储粪池 ( 包括辖区内的公共化粪池、储粪池 ) 发生满溢，区清洁服务公司必须立即清除。
第十三条 货运车辆运输的液体、散装货物，应当密封、包扎、覆盖，避免泄漏、遗撒；装卸货物后，应当做到场地清洁。
产生建筑垃圾和工程渣土的单位在施工、清运过程中抛洒滴漏影响道路整洁的，应当负责及时清除。
居民产生的生活垃圾应当倒入垃圾箱内，各类车辆车内清出的垃圾，应当倒入自备的垃圾容器。城市应当逐步推广袋装垃圾收集、清运办法。
第十四条 因水、电、通讯等施工作业需要开挖路面的，施工单位必须及时清除作业遗留的渣土、废弃物，并修复路面。
第十五条 科研、医疗卫生、屠宰场、生物制品厂等单位产生的有毒有害废弃物，必须按有关规定进行无害化处理，严禁混入生活垃圾中或者任意排放、遗弃、污染环境。
第十六条 城市建筑垃圾和工程渣土，由环境卫生行政主管部门统一管理。产生建筑垃圾和工程渣土的建设单位，必须按照环境卫生行政主管部门核准的时间、路线、车辆运至指定的场所。
第十七条 厂矿企业产生的工业垃圾应当依照国家有关规定处置。
单位有自运能力的，应当按照环境卫生行政主管部门要求及指定地点自行清运和倾倒垃圾；无自运能力的，可以委托城市清洁服务公司清运，但必须交纳服务费。
第十八条 产生营业垃圾的单位和个体工商户，都应当负责垃圾收集、存放地的环境卫生和除害灭蝇。应当在规定期限内，向所在地的环境卫生管理所办理营业垃圾处置手续，服从统一管理，也可以委托区清洁服务公司有偿清运、处理。
第十九条 新建住宅装饰垃圾的清运处置费，由负责管理和处置装饰垃圾的单位委托房地产开发经营单位、房屋建设单位在房屋分配 ( 购置 ) 交付住户使用时，按规定标准代收。
第二十条 城市垃圾清运、处置按市物价、市政公用局颁布的环卫有偿服务收费标准执行。对企事业单位按量收取垃圾清扫、收集、运输和处理费，对居民征收生活垃圾管理费。一切单位和个人必须按期交纳服务费用。所收取的经费专款专用于城市生活垃圾处理设施的建设、改造和维护。市公安、建筑工程、工商、物价、财政、税务等部门以及街道、居委会应当积极配合做好收费工作。
第二十一条 清洁服务公司应当根据不同区域的特点，采取方便居民的方式，及时组织居民生活垃圾的收集、运输和处理，并逐步实行分类收集、清运和处理。居民应当按照规定的时间、地点、方式倾倒垃圾。
第二十二条 垃圾清运处理委托单位必须同区清洁服务公司签订合同，由区环境卫生行政主管部门鉴证。因履行合同发生争议，当事人双方经协商可向合同仲裁机关申请仲裁，也可向人民法院起诉。
第三章 环境卫生设施
第二十三条 环境卫生设施的设置，应当符合国家城市环境卫生设施设置标准。设置环境卫生设施经规划部门批准定点后，任何单位和个人不得变更和阻碍。
第二十四条 城市新区开发和古城建设、基础设施改造，建设单位应当依照国家有关规定和城市环境卫生专项规划的实际需要，配套建设生活废弃物的清扫、收集、运输和处理等环境卫生设施，所需经费纳入建设工程概算。
环境卫生设施应当与其主体工程项目同时设计、同时施工、同时验收，不合格的，不得投入使用。环境卫生行政主管部门应当参与规划、设计审查和竣工验收。交付使用前的各项环境卫生工作，由建设单位负责。
第二十五条 纳入城市规划的环境卫生设施建设项目，任何单位和个人不得擅自改变设计或者阻挠施工。
第二十六条 环境卫生行政主管部门应当根据城市居住人口密度和流动人口数量及公共场所等特定地区需要，会同有关部门制定公共厕所建设规划，并按照国家规定的标准建设、改造或者督促支持有关单位建设、改造公共厕所。
第二十七条 火车站、长途汽车站、轮船码头、公交线路始末站、文化体育场所、集贸市场、大型商店、公园、风景旅游点等人流集散场所的经营、管理单位，应当根据人流量自行建设符合国家规定标准的厕所，设置垃圾容器和其他环境卫生设施。
建筑施工工地和临时搭建用房单位应当自行设置生活垃圾和粪便容器，并负责保洁和管理。工程竣工后，要及时清理拆除。
第二十八条 环境卫生设施的产权单位，应当定期对环境卫生设施保养、维修、更新，保持其完好有效。
第二十九条 任何单位和个人不得擅自侵占、损毁、拆除、迁移、封闭城市环境卫生设施，因建设需要必须拆除、迁移、封闭的，建设单位必须事先提出方案，报环境卫生行政主管部门批准，并按规定异地重建或予以补偿。
第三十条 环境卫生行政主管部门应当督促建设单位和有关部门完善环境卫生设施的配套建设。
第四章 环境卫生责任分工
第三十一条 市环境卫生管理处负责组织开展环卫科研工作，制定定额管理、质量管理和考核等标准，根据标准负责对各区进行检查、考核和业务指导，同时在市环境卫生行政主管部门的领导下具体组织实施环境卫生监察工作。区环境卫生管理所负责辖区内的环境卫生日常管理。
市清洁服务公司主要从事大、中型环卫设施的建设和日常运行管理工作。
区清洁服务公司主要从事辖区内主、次干道、市民住宅区以及中小学、幼儿园、社会福利院、河道水面的保洁和垃圾、粪便的日产日清工作，并负责公共厕所、垃圾中转站等设施的日常管理、除害灭蝇和维修工作。
小街小巷和居民住宅地区，新村内的日常卫生保洁工作，由街道办事处、新村管委会 ( 物业公司 ) 组织实施。
第三十二条 机关、团体、部队、企事业单位应当按照各自的环境卫生责任区负责清扫保洁。
第三十三条 火车站、长途汽车站、轮船码头、公交线路始末站、公园、风景旅游点和文化体育等公共场所的环境卫生，由经营、管理单位负责卫生管理和清扫保洁。
第三十四条 集贸市场的环境卫生由其主管部门组织专人负责或委托清洁服务公司清扫保洁。
第三十五条 市区河道 ( 航道除外 ) 水面由各区环境卫生行政主管部门负责组织专人清理保洁。
各居民委员会负责教育和督促市区沿河居民维护河道清洁、禁止向河道内倾倒生活垃圾。
第三十六条 任何单位和个人不得在城市市区内露天场所或者公共垃圾容器内焚烧树叶和垃圾等废弃物。
第五章 罚 则
第三十七条 市、区清洁服务公司的作业质量由市、区环境卫生行政主管部门按市环境卫生作业标准实施考评和督促。
第三十八条 对违反本办法有下列行为的单位和个人，环境卫生行政主管部门或其委托的单位，除责令其纠正违法行为、立即清除、采取补救措施并处以罚款外，还可以根据需要扣留作业工具。
( 一 ) 有下列行为之一的，处以 10 元以下罚款：
(1) 随地吐痰或便溺的；
(2) 乱丢烟蒂、果皮、纸屑等废弃物的。
( 二 ) 有下列行为之一的，处以 10 元 -100 元罚款：
(1) 向道路、河道、水塘等地乱倒垃圾、污水、粪便和其他废弃物的；
(2) 随意在公共场所或者垃圾容器内焚烧树叶或者其他垃圾的；
(3) 不履行卫生责任区清扫保洁义务的；
(4) 单位和个人设置的各种摊点不按规定保洁的。
( 三 ) 有下列行为之一的，处以 20 元 -200 元罚款：
(1) 车辆装卸货物后不及时清理场地，影响环境卫生的；
(2) 单位和个人存放垃圾已孳生蝇、蛆的。
( 四 ) 有下列行为之一的，处以 100 元 -5000 元罚款：
(1) 未及时清运垃圾、粪便，或者化粪池、储粪池满溢不及时清除疏通的；
(2) 化粪池、储粪池的产权单位不按规定申报登记、定期清理，造成粪便满溢的；
(3) 单位和个体工商户不按规定办理垃圾处置手续，随意堆放、倾倒建筑垃圾、工业垃圾、营业垃圾，影响环境卫生的；
(4) 有毒有害废弃物未按规定进行无害化处理或混倒人生活垃圾中的；
(5) 未按规定设置或者擅自拆除、占用迁移、封闭环境卫生设施的。
第三十九条 擅自饲养家畜家禽的，环境卫生行政主管部门或其委托的单位，责令其限期处理或者予以没收，可以并处 50 元以下罚款。
第四十条 凡不符合环境卫生标准的建筑物或者设施，由市环境卫生行政主管部门会同市规划行政主管部门，责令有关单位和个人限期改造或者拆除；逾期未改造或者拆除的，经市政府批准，由市环境卫生行政主管部门会同市规划行政主管部门组织强制拆除，并可处以 800-5000 元罚款。
第四十一条 毁坏环境卫生设施的，环境卫生行政主管部门或其委托的单位，除责令其恢复原状外，可以并处被损坏设施造价的一至三倍的罚款。
盗窃各类环境卫生设施及其附属设施的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，由执法机关依法追究刑事责任。
第四十二条 违反本办法，情节轻微、主动改正、消除影响的，可减轻或者免除处罚或者行政强制措施；情节恶劣严重、拒不改正的，可以加重处罚，但加重处罚仅限于罚款，且罚款的数额最高不得超过本办法规定的罚款幅度的 3 倍。单位违反本办法，情节严重、拒不改正的，对有关责任人和单位负责人处以 100 元 -1000 元的罚款，并建议所在单位或上级主管部门给予行政处分。
第四十三条 环境卫生行政执法人员，必须经过专门培训。执法人员应当文明执法，佩戴统一标志，出示行政执法证件。
第四十四条 罚款应当开具市财政局统一印制的罚款收据。
罚没收入，统一上交同级地方财政，可用于城市环境卫生事业。
第四十五条 罚款在 10 元以下 ( 含 10 元 ) 被处罚人没有异议的，由城市环境卫生现场执法人员当场执行。
罚款在 10 元以上的，根据管理职责，分别由市、区环境卫生行政主管部门决定。
第四十六条 侮辱、殴打正在执行公务的环境卫生工作人员或阻挠其执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十七条 环境卫生管理部门工作人员玩忽职守、弄虚作假、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关依据规定的权限给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十八条 各县（市）、建制镇及独立工矿区的环境卫生管理，可参照本办法执行。
第四十九条 本办法自发布之日起施行。 一九八五年九月十二日 市人民政府发布的《苏州市市容环境卫生管理办法（试行）》同时废止。