财政部 国家经贸委 国


财政部、国家经济贸易委员会、国家税务总局关于1998年在全国全面开展城镇集体企业清产核资工作的通知
财政部 国家经济贸易委员会 国




各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、清产核资办公室、经贸委（经委、
计经委）、国家税务局、地方税务局，国务院各部、委和直属机构：
根据国务院关于城镇集体企业清产核资工作的总体部署，1996年和1997年在全国分别进行了小范围试点和扩大试点，对摸清集体企业“家底”，反映问题暴露矛盾，加强基础管理，以及促进集体企业走出困境，为进一步推进集体企业改革和发展创造了条件。为了认真贯彻落实
党的“十五大”精神，适应新形势下集体企业改革的进程，经“全国联席会议”同意，1998年将在全国范围内全面开展城镇集体企业清产核资工作。现就有关事项通知如下：
一、1998年全国城镇集体企业清产核资工作在国务院统一领导下，由财政部、国家经贸委、国家税务总局共同组织，重大事项由全国城镇集体企业清产核资联席会议议定，日常工作由财政部清产核资办公室负责。各地区在本级人民政府或清产核资领导小组（联席会议）领导下进行
，日常工作由本级政府清产核资机构负责。各级政府清产核资机构，都应由财政（国资）、经贸、税务等部门抽调人员组成，并根据本地区全面铺开工作任务的要求，完善组织体系，加强机构建设，充实工作人员，落实业务经费，保证全面铺开工作的顺利实施。
二、1998年全国城镇集体企业清产核资的工作范围包括所有在工商管理部门注册为集体所有制性质，而在1996年和1997年末进行清产核资试点的各类城镇集体企业（单位）、集体经济组织。一是由各级政府部门、事业单位、国有企业举办注册为集体性质的各类城镇集体企
业（单位）；二是各类合作制、股份合作制企业，包括由城镇集体企业、国有企业改制为股份合作制的企业；三是各类“挂靠”在各级政府部门、事业单位管理而注册为集体性质的企业（有关清理规定另行下发）；四是以各种形式占用、代管集体资产的部门或企业、单位；五是集体性质的
联合经济组织。
三、1998年全国城镇集体企业清产核资工作的主要任务：一是进一步核查集体企业户数，保证清产核资工作全面彻底和不重不漏；二是全面完成资产清查、产权界定、价值重估、资金核实、产权登记、建章建制、报表汇总等各项基础工作；三是认真组织做好“挂靠”企业的清理和
甄别工作；四是已组织完成清产核资，但其工作内容与全国清产核资工作不一致的有关补课工作；五是按照统一制定的数据衔接调整方法，完成全国集体企业清产核资汇总数据的衔接。
四、1998年全国中央企业（单位）举办的各类城镇集体企业清产核资工作，在按属地组织进行的前提下。由中央主管部门（单位）和地方政府清产核资机构互相协作共同配合实施。各中央主管部门（单位）要做好本系统举办的集体企业清产核资的组织动员工作，督促其主动与当地
政府清产核资机构联系，按照统一安排开展清产核资，要及时转发国家关于城镇集体企业清产核资的有关文件，并对本系统举办集体企业（单位）的清产核资报表数据进行单独汇总上报；各地方政府清产核资机构要将本地区中央部门（单位）举办集体企业清产核资纳入本地区工作范围，并
负责做好有关资产清查、价值重估、产权界定、资金核实等工作结果的审批和办理产权登记等组织工作；经批准集中组织所属企业（单位）开展城镇集体企业清产核资工作的中央有关部门，可继续按系统组织实施。
五、1998年全国城镇集体企业清产核资工作安排，清查资产的时间点统一为1998年3月31日24时。具体分前期准备、组织实施和总结检查三个工作阶段，在前期准备阶段中要重点抓好工作组织和机构建设，户数清理与核实，落实清产核资企业范围，制订工作实施方案，以
及工作动员和培训，该阶段工作要于3月底前完成；组织实施阶段要全面完成资产清查、价值重估、产权界定和资金核实等各项工作结果的申报、审批和办理产权登记工作，并按要求组织有关报表数据的会审和上报，该阶段工作要于11月底前完成；总结验收阶段要对有关工作情况进行重
点检查验收，对各项数据资料进行分类、整理和加工，建立本地区、本部门集体经济数据资料库，要认真做好建章建制，完善基础管理等工作，并深入研究集体企业改革和清产核资后续管理措施。全部工作要于12月底前完成。
六、在1998年全国清产核资工作中，各地区、各部门要积极贯彻落实党的“十五大”关于“支持、鼓励和帮助城乡多种形式集体经济的发展”精神，加大清产核资政策的落实力度，在认真摸清“家底”，理顺产权关系的基础上，切实帮助企业解决困难。通过全面铺开清产核资工作
，如实暴露企业经营中存在的矛盾和问题，针对管理薄弱环节，加强城镇集体企业各项基础管理建设工作，并与集体企业改造、改组、改制等各项改革措施密切结合，立足于企业制度创新，为促进集体企业建立现代企业制度和转换经营机制奠定基础。
七、各级财政（国资）、经贸、税务部门都要从推进集体经济改革和发展的大局出发，按照清产核资各项基础工作原定分工，做好各自系统承担工作任务，加强配合，互相协作，形成工作“合力”，共同做好本地区清产核资工作的组织实施。在工作中要认真抓好重点和难点，深入开展
调查研究，加强工作督查指导，及时反映工作情况和问题，做好阶段工作小结。在各项基础工作结果的认定和审批过程中，各级政府清产核资机构及经贸、税务等部门要积极为企业服务，方便基层，采取集中会审、联合办公等多种灵活有效的方式。
八、在全面铺开工作中，要进一步严格工作纪律，加强对各项工作的检查督促，研究制定有关具体措施和办法。对在清产核资工作中走过场的，不但要追究有关领导的责任，还要责令其推倒重来；对未按规定全面完成清产核资工作任务的企业，各级工商、税务、劳动、民政等部门要对
其清产核资工作完成情况进行严格审查把关，并在工商注册年检中从严办理，在税务登记及劳服企业登记和福利企业登记等年检中暂缓办理；对没有开展清产核资的，暂不列入企业改制的范围；对未将潜亏、暗亏等问题如实暴露摆在明处的，不得享受国家有关优惠政策。
九、1998年城镇集体企业清产核资工作范围广、任务重、政策性强，各地区、各部门必须按照全国总体工作要求，精心组织，认真负责，狠抓落实。在清产核资工作组织落实中，要及早向各级政府和部门领导汇报工作，取得工作支持，使清产核资工作摆上政府或部门工作议事日程
，并为本地区和本部门清产核资机构创造必要工作条件，及时帮助解决工作困难；在工作动员上，不但要在工作布置会、培训会上进行发动，还要充分运用电视、电台、报刊等，开展广泛深入的宣传活动，使清产核资各项工作方针、政策、方法深入人心，广泛动员广大干部职工积极参与。

十、各地区、各部门要在全面组织完成各项工作任务的前提下，积极研究集体经济改革措施，巩固清产核资成果，防止“前清后乱”，促进集体经济健康发展，探索加强集体资产管理的办法和途径。一是要在对清产核资各项工作结果进行全面总结、分析的基础上，提出区域、部门、行
业深化集体经济改革的建议，为各级政府和有关部门决策提供依据；二是采取有效措施，加强制度建设，促进集体企业加强基础管理，提高经营管理水平；三是要保持工作队伍的稳定，把促进集体企业“家底清”作为一项重要的工作任务来抓，做到“制度化、规范化、经常化”。
为做好全面工作动员，经“全国联席会议”同意，拟于1998年2月份召开“全国城镇集体企业清产核资电视电话会议”，各地区、各部门在接到本“通知”后，要及早做好全面铺开的各项准备落实工作，并于2月15日前将有关准备工作落实情况报财政部清产核资办公室。



1998年1月8日
广东省珠海市人大常委会


珠海市住宅小区物业管理条例
珠海市人大常委会


（1996年11月19日广东省珠海市第四届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 1996年11月19日公布 1997年1月1日起施行）

第一章 总 则
第一条 为加强珠海市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理公司、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，维护住宅小区的生活秩序，创造良好的居住环境，根据本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区。
第三条 本条例所称住宅小区，是指按城市规划建设，建筑面积在四万平方米以上，具有相应配套公用设施、安全设施和公共场地的居民生活区。
零星开发的住宅可以合并成住宅小区，具体办法由珠海市人民政府（以下简称市政府）制定。
本条例所称物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。
本条例所称业主，是指住宅小区内物业所有权人。非业主使用权人根据业主的委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。
本条例所称物业管理，是指业主委托物业管理公司对物业进行日常维护、修缮和整治，并对住宅小区内的绿化、交通、治安、环境卫生等项目进行日常管理。
本条例所称物业管理公司，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。
第四条 住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等由全体业主共同使用和维护。
第五条 业主有管理住宅小区的权利和遵守业主公约以及住宅小区其他各项制度的义务。
第六条 物业管理根据业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，逐步实行社会化、专业化、经营型管理。
第七条 市房管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。
建设、规划、环保、公安、交通、工商等管理部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。
街道办事处按其职责负责住宅小区的行政管理工作。

第二章 住宅小区的移交和管理
第八条 住宅小区经验收合格的，其开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》，向住宅小区业主委员会办理移交手续，并报市房管部门备案；未成立业主委员会的，开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》向房管部门办理移交手续。
住宅小区已办理移交手续的，业主委员会与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》；未成立业主委员会的，房管部门与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》。
业主委员会可以在房管部门指导下采取招标方式选聘物业管理公司。
第九条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当一并移交住宅小区综合验收档案资料。
第十条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按一定比例一次性向市房管部门缴拨住宅小区公用设施专用基金；该专用基金归全体业主所有，由房管部门以住宅小区为单位设立专户代管，专款专用，并接受财政部门的监督。
住宅小区公用设施专用基金的筹集和使用办法由市政府制定。
第十一条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按照市政府的规定提供住宅小区管理专用房屋和商业用房。该专用房屋和商业用房由房管部门监管。
第十二条 开发建设单位自办理住宅小区移交手续之日起两年内，有责任协助做好住宅小区的物业管理工作。

第三章 业主大会及业主委员会
第十三条 业主以住宅小区为单位，成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成，业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。
业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。
第十四条 业主大会或者业主代表会行使下列权利：
（一）选举产生业主委员会；
（二）批准业主委员会章程；
（三）通过或者修改业主公约；
（四）监督业主委员会的工作；
（五）监督物业管理公司做好管理工作；
（六）决定住宅小区物业管理重大事项。
第十五条 业主委员会章程和业主公约的示范文本由市房管部门制定。
第十六条 已交付使用的住宅小区入住率达到50％以上时，开发建设单位应当在房管部门指导下负责召集首次业主大会或者业主代表会。业主委员会成立后，业主大会或者业主代表会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
第十七条 业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处、居民委员会、物业管理公司等单位的有关人员和业主代表列席会议。
第十八条 业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生，每届任期三年。主任、副主任和其他委员均为兼职。
业主委员会可以设专职秘书一人，处理业主委员会日常事务。
第十九条 业主委员会行使下列权利：
（一）决定聘用或者解聘物业管理公司并与其签订或者终止《物业委托管理合同》；
（二）批准本住宅小区公用设施专用基金的使用方案；
（三）审议本住宅小区物业管理服务费的收费标准；
（四）检查业主公约的执行情况；
（五）监督《物业委托管理合同》的履行；
（六）向物业管理公司提出业主的意见。
第二十条 业主委员会章程不得违反法律、法规和规章。
第二十一条 业主委员会的管理费用按一定比例从住宅小区管理服务费中提取。
第二十二条 业主应当按期缴交物业管理服务费。

第四章 物业管理公司
第二十三条 设立物业管理公司，应当向市房管部门申领《珠海市住宅小区物业管理资质证书》，并向工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照。
第二十四条 物业管理公司应当具有建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的技术人员。
物业管理公司所聘的管理人员和技术人员必须通过岗位培训，持证上岗。
第二十五条 物业管理公司的权利：
（一）制定本住宅小区物业管理规章制度；
（二）依据市政府规定的收费标准和《物业委托管理合同》收取物业管理服务费；选聘专营公司或者人员承担各项专营业务；
（三）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；
（四）承担房管部门委托的事项。
第二十六条 物业管理公司的义务：
（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和环境效益；
（二）负责住宅小区内物业的维修和养护；
（三）履行《物业委托管理合同》中规定的其他义务；
（四）执行市政府规定的收费标准；
（五）配合街道办事处、居民委员会和其他有关部门做好社会工作；
（六）接受房管部门、业主委员会和业主的监督。
第二十七条 房管部门对物业管理公司实行资质年审制，并逐步实行等级制度。
第二十八条 物业管理公司应当定期听取业主对住宅小区物业管理的意见，每半年向业主公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的物业管理服务费的收支情况。
第二十九条 物业管理属于服务性行业，物业管理公司可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。

第五章 住宅小区物业的维护管理
第三十条 物业管理公司受业主委员会委托，按照《物业委托管理合同》对住宅小区的物业进行维护和管理。
第三十一条 《物业委托管理合同》应当包括下列内容：
（一）住宅小区的名称、规模、户数；
（二）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等的规模、数量和完好程度；
（三）业主委员会提供给物业管理公司的条件；
（四）委托管理事项及其标准；
（五）物业管理公司实施管理的计划方案；
（六）双方的权利和义务；
（七）合同期限；
（八）物业管理服务费收费标准；
（九）违约责任。
《物业委托管理合同》应当报市房管部门备案。
第三十二条 住宅小区内物业的维修责任除在保修期内按规定由开发建设单位承担的以外，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋本体公用设施，由物业管理公司根据业主的要求进行维修，其费用由该房屋本体的业主共同分担；
（三）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等，由物业管理公司统一维修和养护，费用从物业管理服务费中支出，不足时可以申请公用设施专用基金，也可以向政府申请从城市维护费中给予适当补贴；
（四）住宅小区的水、电、煤气、通讯、有线电视等管线的维修和养护，由有关管理部门按其职责范围负责，所有管线安装必须符合规定，做到整洁、美观。
第三十三条 业主进行装修或者重新装修，应当通报物业管理公司，并由物业管理公司登记备查；有下列情形之一的，应当报市规划部门审批：
（一）改变房屋结构的；
（二）改变房屋使用功能的；
（三）加大房屋负荷的；
（四）影响小区景观的。
第三十四条 有关专业施工单位在住宅小区从事工程建设或者检修时，应当事先通知物业管理公司，并遵守住宅小区物业管理规定，物业管理公司应予配合。损坏住宅小区公用设施的，应当恢复原状或者按规定赔偿。
第三十五条 住宅小区内的设施或植物影响有关专业公共设施的安全时，有关管理部门应当按专业维护管理规定，会同物业管理公司处理。
第三十六条 需要在住宅小区公共场地新建停车场，文体设施、商店或者其他服务设施的，须经业主委员会同意，并按规定办理有关手续后，方可施工。
第三十七条 物业管理公司利用住宅小区内公共场地和按规定划拨的商业用房的经营收入，必须用于住宅小区的维护和管理。

第六章 法律责任
第三十八条 业主有下列行为之一的，物业管理公司应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；需要给予行政处罚的，由有关行政部门依法处理：
（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；
（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；
（三）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；
（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；
（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。
第三十九条 业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，物业管理公司可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。
物业管理公司对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。
第四十条 牧业管理公司有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，赔偿损失，并可视情节处以警告、降低资质等级或者吊销资质合格证书的处罚：
（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；
（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；
（五）其他不履行或者不完全履行《物业委托管理合同》及本条例规定的义务的。
物业管理公司有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除《物业委托管理合同》。
第四十一条 未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理公司，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止管理，并可处以1000元以上5000元以下的罚款。
第四十二条 开发建设单位有下列行为之一的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由市房管部门暂停办理该开发建设单位所开发建设的物业的房产权证：
（一）未按规定提供公用设施专用基金的；
（二）未按规定提供住宅小区管理专用房屋、商业用房的。

第七章 附 则
第四十三条 市政府可以根据本条例制定实施细则。
第四十四条 属于居民委员会管理的物业，应当逐步依照本条例实施管理。
写字楼、商住楼、工业区的物业管理可以参照本条例执行。
第四十五条 本条例自1997年1月1日起施行。



1996年11月19日