广东省房地产估价员管理暂行办法

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广东省房地产估价员管理暂行办法

广东省人民政府


广东省房地产估价员管理暂行办法

粤建房[1995]第012号


  第一章 总则

  第一条 为了加强对房地产估价员的管理,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《广东省房地产评估条例》,制定本办法。

  第二条 本办法所称房地产估价员是指按本办法规定,经考试合格取得房地产估价员资格证书,并从事房地产估价活动的人员。

  第三条 全省实行房地产估价员资格认证制度。从业人员经资格考试合格取得房地产估价员资格证书,并参加一个评估机构后才可开展估价业务。未取得房地产估价员或房地产估价师资格证书的人员,不得从事房地产估价业务。

  第四条 省建委主管全省房地产估价员管理工作,并会同省人事厅负责房地产估价员考试发证工作。

  第二章 培训

  第五条 省建委统一组织全省房地产估价员的培训,负责培训教材、教学大纲的组织编制和审定,以及培训点的资格认定,对各市的培训工作进行检查、监督和指导。

  第六条 各地级市房地产管理部门负责本市(县)房地产估价员的培训工作。省直单位房地产估价员的培训工作由省建委负责。

  第三章 资格考试

  第七条 房地产估价员实行全省统一考试制度,每年举行一次。由省建委会同省人事厅制定考试科目、考试大纲和考试题目,负责组织考试与核发证书。

  第八条 在我省行政区域内从事房地产估价相关业务的人员,具有当地城镇户口,并具备下列条件之一的,可申请参加资格考试:

  (一)取得房地产估价相关学科中等专业学历,从事五年以上房地产估价相关业务的;

  (二)取得房地产估价相关学科大专学历,从事三年以上房地产估价相关业务的;

  (三)取得房地产相关学科本科以上学历,从事一年以上房地产估价相关业务的;

  (四)取得其他专业中专以上学历,从事八年以上房地产估价相关业务的;

  (五)不具备上述条件,但取得初级以上专业技术资格,从事十年以上房地产估价相关业务的。

  第九条 申请参加房地产估价人员资格考试,须提供下列证明文件:

  (一)房地产估价员考试报名申请表;

  (二)学历证明;

  (三)实绩材料与证明;

  (四)所在单位证明。

  第十条 房地产估价员经考试合格后,由省建委、省人事厅发给房地产估价员资格证书。

  第四章 从业和权利义务

  第十一条 房地产估价员从事业务的工作机构是评估单位,评估单位的设立、业务范围、工作规程按《广东省房地产评估条例》有关规定执行。

  第十二条 房地产估价员的作业范围包括房地产估价、房地产咨询以及与房地产估价有关的其他业务。

  第十三条 房地产估价员对在从事业务中知悉的商业秘密负有保密义务。

  第十四条 房地产估价员承办业务,由其所在评估单位统一受理并与委托人签订委托合同。

  第十五条 房地产估价员从事业务可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件,查看委托人的业务现场和设施,要求委托人提供必要的协助。

  第十六条 房地产估价员与委托人有利害关系的,应当回避。委托人有权要求其回避。

  第十七条 房地产估价员不得有下列行为:

  (一)索取、收受委托合同约定以外的酬金或其他财物,或者利用执行业务之便谋取其他不正当的利益;

  (二)允许他人以自己的名义从事业务;

  (三)同时在两个或两个以上评估单位从事业务;

  (四)与委托人串通或故意作不实的估价报告;

  (五)违反法律、法规的其他行为。

  第五章 罚则

  第十八条 违反本办法,有下列行为之一的,由发证机关对当事人处以警告、暂停执业、吊销房地产估价员资格证书、罚款;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:

  (一)以虚假或不正当手段获取房地产估价员资格证书的;

  (二)涂改、伪造房地产估价员资格证书的;

  (三)以个人的名义承接房地产估价业务,收取费用的;

  (四)允许他人以自己的名义执行业务;

  (五)与委托人恶意串通故意作不实的估价报告的。

  第十九条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。


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关于加强消灭无标生产工作若干意见的通知

国家质量技术监督局


关于加强消灭无标生产工作若干意见的通知

发布机构:国家质量技术监督局
发布日期:1998.11.26
生效日期:1998.11.26



各省、自治区、直辖市技术监督局:
  消灭无标生产工作在国家试点的基础上,经过近两年的努力,目前已在全国普遍开。这项工作有效地提高了县以下企业的标准化意识,促进了产品质量的提高,对地方经济的健康发展起到了积极的推动作用。
  按照国家质量技术监督局消灭无标生产工作的安排,在今后几年内,我局将全力推进全国的消灭无标生产工作,努力实现“全国消灭无标生产工作会议”上确定的各项目标。为此,特提出以下几点意见,望各地贯彻执行。
  一、积极开展宣传与培训工作
  开展消灭无标生产工作,宣传和培训工作是前提。因此,必须加强标准化法律、法规及标准化知识的宣传与培训。要积极向当地政府和有关部门领导汇报消灭无标工作的进展情况,争取各级领导的重视与支持;要充分利用各种新闻媒体,大力宣传标准化有关知识,提高全社会的标准化意识和质量意识。省、自治区、直辖市技术监督局负责对主管该项工作的有关县长、县技术监督局局长和标准化工作人员,以及重点企业管理人员的培训;市(地)、县技术监督局负责对企业厂长(经理)和企业管理人员的培训;企业厂长(经理)负责本企业职工的培训工作,各级培训要建立档案,使消灭无标生产工作牢牢扎根于企业的领导和职工意识中。
  二、要做到责任落实、工作落实
  省、自治区、直辖市技术监督局要统筹规划、组织落实。县(市)技术监督局要按照原国家技术监督局颁发的《消灭无标生产工作试点县实施方案》的规定积极开展实施工作。特别是要成立由主管县(市)长为组长,技术监督局、有关行业主管部门、经济综合部门参加的消灭无标生产工作领导小组,负责统一组织领导。认真制定工作计划,检查工作进度,落实工作任务。
  三、扎扎实实做好普查登记工作
  普查摸底是消灭无标生产的基础工作,做好这项工作关键在县(市)技术监督局。各县(市)技术监督局要下大力气对全县所有工业企业数、企业生产的产品数、产品执行标准的情况进行全面普查,登记造册。普查摸底,要逐个厂、逐个产品进行,不能采用抽样的作法,更不能搞以点带面的推算。
  四、积极开展对企业的咨询与服务
  各级技术监督部门应会同有关行业主管部门借助技术机构的力量积极开展对企业的标准的技术咨询与服务。要通过多渠道向企业提供标准资料和信息。
  县(市)技术监督部门,要加强日常标准化管理工作,做好企业标准的备案、建档工作。企业没有产品标准的,要帮助企业制定标准,企业没有检测能力的,要帮助企业做好送检和委托检验的服务工作,使企业的产品实现按标准进行检验,不符合标准的产品不出厂。
  五、认真开展整改工作
  整改是开展消灭无标生产的关键环节。引导企业对普查中存在的问题进行认真整改,企业的整改工作要避免走过场,要制订整改措施和方案,并有进度要求。对技术力量薄弱的企业,县技术监督局要帮助进行整改。
  六、严格验收和抽查
  衡量一个县(市)消灭无标生产工作效果的标准,一是看产品标准覆盖率是否达95%,二是看县一级产品抽检合格率是否提高10~15个百分点。
  检查验收工作由省、自治区、直辖市技术监督局统一组织,并严格按照《全国消灭无标生产试点县(市)验收办法》进行。坚持不降低验收标准,不走过场的原则。对验收合格的县(市)颁发“消灭无标生产工作验收合格证书”。该证书由国家质量技术监督局统一印制。国家的试点县(市)由国家质量技术监督局颁发,省安排的试点县(市)由各省、自治区、直辖市技术监督局颁发。“证书”发放不得收取任何费用。
  对验收合格的全国消灭无标生产试点县(市),国家质量技术监督局将依据《全国消灭无标生产试点县(市)抽查方案》进行抽查,每年集中安排两次,每次2~3个县。抽查组由标准化司领导或有关处室负责同志任组长,有关省、自治区、直辖市技术监督局标准处处长或分管标准化工作的局长任组员(抽查组3~4名)。对达不到验收条件的县(市),要取消“全国消灭无标生产县(市)”荣誉称号。
  七、加强动态管理,巩固已有成果,提高工作水平
  标准的贯彻实施是个动态发展过程,因此消灭无标工作要实行经常性动态管理。
  已通过验收的县(市),要不断巩固成果。县(市)技术监督部门要坚持对全县的企业、产品以及执行标准情况实行跟踪管理,特别是对新建的企业、新开发的产品要加强管理,防止出现新的无标生产。企业要在消灭无标生产的基础上,不断提高业标准水平,落实产品质量检验措施,保证产品质量合格率稳定和提高。鼓励企业采用国际标准和国外先进标准。特别是企业在开发新产品时应积极执行采用国际标准的我国标准。鼓励有条件的企业开展GB/T 19000—ISO 9000系列标准认证工作。
  八、消灭无标生产工作是一项扎扎实实的技术基础工作,各地在工作中不要赶进度,不要只顾及追求指标,一定要注重讲究实际效果,更不应该搞有水份的高指标。要保证消灭无标生产工作扎实有效、健康有序地进行。



国家质量技术监督局

一九九八年十一月二十六日

浅谈强制执行公证业务中的若干问题

强制执行效力是公证所具有的三个基本效力之一,公证的强制执行效力有利于及时保护债权人的合法权益,可以避免因诉讼、仲裁带来的时间上的浪费,且实现债权的成本低,因此越来越受到债权人的重视和应用。近几年,各地公证处办理了大量的强制执行公证的业务,在维护正常的经济秩序和当事人的合法权益方面发挥重大的作用。由于公证立法的滞后和理论上的不足,在强制执行公证业务中的一些问题一直争议较大,这给实务操作带来了一定的困难,本文就强制执行公证业务中的若干问题作一粗浅地探讨,以求教于同仁。
一、具有强制执行效力的公证债权文书是否排斥诉权
公证处赋予债权文书强制执行效力后,意味着债务人同意放弃诉讼救济途径,但是否也意味着债权人也必需放弃诉权?
二00一年十二月二0日最高人民法院公布了“青海省西宁市花园南街房管所等与中国工商银行青海省分行营业部等借款担保合同纠纷上诉案”(1) ,在此案中一审青海省高级人民法院认为“具有强制执行效力的债权文书是公证证明文书,法律赋予当事人可以享有凭生效债权文书向人民法院申请强制执行的权利。同时,并不排斥当事人以同一诉讼标的直接向人民法院行使诉权。当事人依‘具有强制执行效力的债权文书的公证书’向人民法院申请强制执行,还是直接向人民法院提起诉讼,当事人有选择权。为此当事人并未丧失胜诉权或在程序上无诉权。”二审最高人民法院认为“对于当事人而言,是依公证书申请强制执行还是再行诉讼,是债权人的权利,法律并不禁止当事人行使诉讼权利。”此案的公布是最高人民法院用判例的形式明确了具有强制执行效力的公证债权文书的债权人依然具有诉权。
对于此案,西北政法学院民事诉讼法教研室的董少谋先生提出了不同的见解,他认为具有强制执行效力的公证债权文书具有排斥另行诉讼的法定效果,理由有三:1、公证机关赋予强制执行效力的债权文书可以作为执行根据的。作为债权人己经通过公证程序取得了执行根据,因此,就不能另行寻求诉讼程序再次取得执行根据。2、债权人未在《中华人民共和国民事诉讼法》第219条规定的法定申请执行期间内申请强制执行,这说明债权人放弃了自己的权利,债权人享有的权利也就不再受法律保护。债权人不能另行通过诉讼程序重新确认公证机关已经确认了的债权。3、从法学原理上讲,当事人申请公证机关赋予债权文书强制执行效力,是以放弃诉权为前提条件的。因为,诉讼的目的是通过审判程序来确认当事人之间的权利与义务关系,并取得执行根据。而公证机关赋予债权文书的强制执行效力就是对债权的一种国家确认,其本身就是一种执行根据。也就是说,当事人不能在同一实体法律关系上设立两个程序法上的效力。二者非此即彼,公证机关赋予了债权文书的强制执行力就必然使诉权不再发生。(2) 董少谋先生并建议在公证立法中对此应以明确。(3)
对于上述问题争论多年,一直没有定论,今年由全国公证员协会组织编辑的公证员岗前业务培训和业务考核的基本教材《公证员入门》一书中写明公证机构在赋予债权文书具有强制执行效力时的审查要点之一为“在债权文书中应明确约定,适用经公证强制执行的条款即不再适用诉讼或仲裁解决争议等条款”(4) ,在《公证员入门》一书对此问题给予了明确,这起码表明了在公证界的决策层对此问题在理论上已达成了共识,书中明确了在公证实务中也应按此办理。
公证处赋予债权文书强制执行效力后,意味着债权人需放弃诉权,公证界对这在理论上予以认可,可在实务也要求按此操作,笔者有不同的意见。
诉权,就是指当事人请求法院行使审判权以保护其民事权益的权利。诉权是法律赋予当事人的基本权利,是当事人进行诉讼活动的依据。(5)
《中华人民共和国民事诉讼法》赋予了当事人诉权,只有在同等效力的法律有禁止规定的情况下,才能禁止当事人行使诉权。在我国法律中,明确排斥诉权的只有《中华人民共和国仲裁法》,《中华人民共和国仲裁法》第五条规定:“当事人达成仲裁协议,一方向人民法院起诉的,人民法院不予受理,但仲裁协议无效的除外。”而我国没有任何法律规定具有强制执行效力的公证债权文书的债权人没有诉权,那么就不能随意禁止它,仅凭公证界对此在理论上的认可去禁止法律所赋予的权利,这显然是错误的。
回过头来再看一下“青海省西宁市花园南街房管所等与中国工商银行青海省分行营业部等借款担保合同纠纷上诉案”中最高人民法院法院的判旨,“对于当事人而言,是依公证书申请强制执行还是再行诉讼,是债权人的权利,法律并不禁止当事人行使诉讼权利。”最高人民法院明确在法律不禁止当事人行使诉讼权利情况下,就不能禁止。董少谋先生建议在公证立法时对此明确,显然他也认为只有通过立法来禁止当事人的诉权。既然公证界在理论上已达成了共识,那么就应该将此在公证立法时给予确认,遗憾的是在《中华人民共和国公证法》(送审稿)(6) 中对此没有提及。
综上,笔者认为具有强制执行效力的公证债权文书具有排斥诉权的效力,在法律没有明确规定的情况下,目前只能够停留在理论这个层面上,在公证实务中按此操作还为时过早,有待立法明确。
二、债权转移,强制执行效力也随之转移
《最高人民法院、司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》(下简称《联合通知》)第三条规定“债权文书中载明债务人不履行义务或不完全履行义务时,债务人愿意接受依法强制执行的承诺”。按此规定目前在公证处办理的合同中都有债务人不履行义务或不完全履行义务时,债务人愿意接受依法强制执行条款,债权人具有直接向人民法院申请强制执行的权利已成为合同权利之一,根据《中华人民共和国合同法》第七十条条规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。”那么只要没有《中华人民共和国合同法》第七十条规定的除外情形,债权转移,强制执行效力也随之转移。
若强制执行效力不属于合同的权利之一,债权转移,强制执行效力也随之转移。《中华人民共和国合同法》第八十一条规定“债权人转让权利的,受让人取得与债权有关的从权利,但该权利专属于债权人自身的除外。”强制执行效力依属于债权,属于债权的从权利。我国台湾法学家史尚宽先生认为“保证或便利债权之实现之从属权利,原则上随同转移于受让人”(7) ,强制执行效力显然是便利债权实现的从属权利。我国台湾立法对此也有规定,《我国台湾地区公证法》第十三条第二款规定,径受强制执行的公证书“除当事人外,对于公证书作成后,就该法律行为,为当事人之继受人,及为当事人或其继受人占有所请求之标的物者,亦有效力”(8)。 但《中华人民共和国公证法》(送审稿)对此没有提及。
从公证杂志上笔者了解到有的公证处给债权转移后的新债权人签发了执行证书,法院依执行证书进行了执行 ,可见公证界的同仁对此也有认同(9)。
三、债权人可否代位债务人依债务人和次债务之间的具有强制执行效力的债权文书向法院直接申请执行次债务人
对上述问题笔者认为在理论上可行。
债务人怠于行使其权利时,债权人因保全债权,得以自己的名义,行使债务之权利,是之谓债权人之代位权。(10) 依照《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第十一条之规定来看,代位权的成立要件有:1、债权人对债务人的债权合法;2、债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害;3、债务人的债权已到期;4、债务人的债权不是专属于债权务人自身的债权。
债权人对债务人的债权是否合法,公证员完全有能力进行审查,因为对每一办证的合法性审查是公证员出证的前提,合法的审查是每一个公证员必备的能力。具有强制执行效力的公证债权文书有排斥诉权效力这在公证界已有共识,若一旦立法给予明确的话,具有强制执行效力的公证债权文书的债权人在债权已到期后,怠于行使其到期债权,一旦在法定期限内未申请强制执行的,债权人不享有诉权,这样债权人就无任何的救济途径,致使债权无法实现,这对其债权人造成损害更为严重。对债务人的债权是否属于债权务人自身的债权,公证员也完全有能力进行审查。当债权人代位债务人依债务人和次债务之间的具有强制执行效力的债权文书向公证处申请签发执行证书时,公证员经审查,只要符合法律规定的代位权的成立要件和其他相应法律规定时,应该签发。
当然以上只是理论的探讨,在实务还不能操作,因为《中华人民共和国合同法》及《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》只规定了代位权只能向法院请求行使,不能以诉讼以外的行为行使。我国台湾法学家史尚宽先生认为“债权人代位权,与债权人撤销权不同,不以裁判上之行使为必要,于裁判外亦得行使”(11)。 在《日本民法典》与我国台湾地区的《民法典》中都有规定,行使代位权既可以通过诉讼上的行为也可以通过诉讼外的行为。(12) 王利明教授认为“仅就逻辑上言之,将仲裁机关漏掉显然是不周延的,债权人也应该可以向仲裁机关请求行使代位权。这一法律缺漏实在令人遗憾!”(13) 我也为法律将公证机关缺漏而感到遗憾,更为遗憾的是《中华人民共和国公证法》(送审稿)对此也缺漏了!
四、公证机关在签发执行证书时,如何审查债务人对债权文书规定的履行义务有无疑义
《联合通知》的第五条规定“公证机关签发执行证书应当注意审查以下内容:(一)不履行或不完全履行的事实确实发生;(二)债权人履行合同义务的事实和证据,债务人依照债权文书已经部分履行的事实;(三)债务人对债权文书规定的履行义务有无疑义。”,对如何审查债务人对债权文书规定的履行义务有无疑义这个问题有不同的意见。有一观点认为在签发执行证书时,公证机关必须再次确认债务人对债权文书规定的履行义务没有疑义。否则公证机关不能签发执行证书。(14) 另一观点认为在审查债务人对债权文书规定的履行义务有无疑义时,只需审查在原赋予强制执行效力的债权文书中是否有债务人愿意接受依法强制执行的真实意思表示。
笔者同意第二种观点,第一种观点无可操作性,不利对债权人利益的保护,理由如下:
其一,只有在债务人无履行能力或恶意避债的情况下,债权人才会申请执行证书,这时债务人根本不会配合公证机关办理执行证书,若债务人对公证机关要求其对其履行的义务再次确认,一言不发或乱提疑义,甚至有的债务人避而不见、逃而远之,按第一种观点这时公证处只有拒发执行证书。那么办理具有强制执行效力的债权文书又有何意义,公证强制执行效力的作用又从何说起,这反而给债务人拖延履行债务时间和恶意逃债提供了便利,这显然违背立法者的本意。
其二,如果公证机关没有再次确认债务人对债权文书规定的履行义务没有疑义,只是审查在原赋予强制执行效力的债权文书中是否有债务人愿意接受依法强制执行的真实意思表示后,就签发执行证书,不会损失债务人的利益。在进入人民法院的执行程序后,人民法院将重新对此进行独立严格地司法审查,而在执行时债务人也可向人民法院提出异义,法律给予了债务人一定的救济途径。
有同仁对此提出了一个操作办法,笔者觉得可以借鉴,他们认为债务人如果有疑义必须负举证责任。公证机关可以就债权人向公证机关申请执行证书的情况发函给债务人,限期答复,否则,依法出具执行证书。(15)
注:
(1)、参见最高人民法院公布的“青海省西宁市花园南街房管所等与中国工商银行青海省分行营业部等借款担保合同纠纷上诉案”,载于国法网。
(2)、参见董少谋:《具有强制执行效力的公证债权文书具有排斥另行诉讼的法定效果—评最高人民法院(2001)民二终字第172号民事判决书》,载于www.lawbook.com.cn。
(3)、参见董少谋:《公证立法建议之一:公证机关赋予强制执行的债权文书,债权人在法定期限内未申请强制执行的,债权人不享有诉权、不能另行起诉》,载于北大法律信息网。
(4)、江晓亮主编:《公证员入门》,法律出版社2003年7月第1版,251页。
(5)、江伟主编:《中国民事诉讼法教程》,中国政法大学出版社1999年2月第1版,26页。
(6)、本文所提及的《中华人民共和国公证法》(送审稿)载于中国公证网。
(7)、史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社2001年1月第1版,第720页。
(8)、《我国台湾地区公证法》(1999年4月21月修正),载于中国民商法律网。
(9)、参见雷杰峰:《一宗强制执行的公证书是这样办理的》,《公证通讯》2003年第3期,第10页。
(10)、梅仲协:《民法要义》,中国政法大学出版社1998年6月第1版,第243页。
(11)、史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社2001年1月第1版,第469.页、第470页。
(12)、王利明主编:《合同法要义与案例析解》,中国人民大学出版社2001年4月第1版,第269页。
(13)、王利明主编:《合同法要义与案例析解》,中国人民大学出版社2001年4月第1版,第269页。
(14)、蒋惠岭:《关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》的理解与适用,载于中华人民共和国最高人民法院执行工作办公室编:《强制执行指导与参考》2003年第1辑,法律出版社2003年6月第1版,第126页。
(15)、冯兴吾、杨仕田、刘金海:《强制执行公证业务的若干问题探讨》,载于www.lawbook.com.cn。




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