云南省人大常委会


云南省公证工作若干规定
云南省人大常委会


（1996年5月27日云南省第八届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 1996年5月27日公布 1996年9月1日起施行）


第一条 为了规范公证行为，发挥公证的服务、沟通、证明、监督作用，保护国家利益和公民、法人及其他组织的合法权益，预防纠纷，减少诉讼，促进经济发展，维护社会稳定，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条 公证是公证机构根据国家授权和当事人的申请，依法证明法律行为和有关法律意义的事件、文书的真实性、合法性的行为。
第三条 公证处是国家设立的专门证明机构，依法行使国家公证权。
公证处之间无隶属关系。
第四条 县级以上各级人民政府的司法行政部门是公证工作的主管机关。
经省司法行政部门批准，省、地（州、市）、县（市、区）及其他有必要的地方设立公证处。
第五条 公证员是在公证处依法办理公证的法律专业人员。
公证员资格应当通过国务院司法行政部门组织的统一考试或者经省司法行政部门考核合格后取得。
公证员执业必须持有由国务院司法行政部门统一印制的公证员执业证。
第六条 公证员应当依法办理公证，遵守职业道德和执业纪律，保守国家秘密和当事人秘密，不得有下列行为：
（一）无正当理由拒绝办理公证；
（二）出具违背事实、违反法律的公证书；
（三）收受、索取财物或者谋取其他不正当利益；
（四）其他违法、违纪行为。
第七条 公证处依法独立公证，不受行政机关、社会团体和个人的干涉。
公证员依法履行职责，受国家法律保护。
第八条 公证处办理公证，应当按照国家规定的标准收费。
第九条 当事人可以向公证处申请证明下列法律行为：
（一）合同、协议的设立、变更、终止；
（二）委托、赠与、遗赠扶养、遗嘱的设立、变更或者撤销；
（三）财产的分割、转让或者继承，放弃财产权、继承权的声明；
（四）房屋的买卖、抵押；
（五）有价证券的发行、上市，票据的背书和对票据的拒绝承兑、付款；
（六）债务的担保，债权的追索或者债务的承认；
（七）拍卖、招标投标、考试、评奖、发行彩票；
（八）耕地、林地、荒山、草山、水面的承包、租赁或者使用权的出让、转让、继承；
（九）收养子女和认领亲子女；
（十）夫妻财产约定；
（十一）其他民事法律行为的设立、变更、终止。
第十条 当事人可以向公证处申请证明下列有法律意义的事件和文书：
（一）公民、法人和其他组织享有的财产所有权、继承权、商标权、专利权、名誉权等民事权利；
（二）公民的出生、生存、学历、经历、婚姻、亲属、居住、死亡、是否受过刑事制裁；
（三）法人及其他组织的资格、章程、资信情况以及财产的清点、评估与清算，股份有限公司的创立大会及股东大会决议；
（四）不可抗力事件；
（五）保险财产的估价与保险损失的结论；
（六）合同或者其他文书上的签名、印鉴、作成日期；
（七）文件的副本、节本、译本、影印本、复印本与原本相符；
（八）其他有法律意义的事件和文书。
第十一条 下列法律行为、有法律意义的事件和文书必须办理公证：
（一）国有土地使用权的出让、转让、抵押合同；
（二）城市私有房屋的赠与、继承；
（三）以抵押为担保方式的贷款合同；
（四）国有企业、城镇集体企业的承包经营、租赁、兼并、产权出售及拍卖；
（五）大中型和重点建设工程项目的招标投标及中标后签订的合同；
（六）房屋拆迁主管部门代管房屋的拆迁补偿、安置协议及其证据保全；
（七）房屋拆迁主管部门拆除有产权纠纷的房屋的证据保全；
（八）涉外收养子女和认领亲子女；
（九）涉及著作权侵权行为的证据保全；
（十）法律、法规规定必须公证的其他事项。
第十二条 公证处办理货币、物品、有价证券提存业务。债务人因下列情况之一，无法履行其合法给付义务，可以向公证处申请办理提存公证：
（一）债权人无正当理由拒绝或者延迟受领标的物，使债务人无法按时给付的；
（二）由于债权人下落不明，致使债务人无法履行义务的；
（三）债权人与债务人约定，用提存方式先行给付的。
当事人将应当给付的货币、物品或者有价证券在公证处办理提存公证后，视为债务人履行了给付义务。公证处应当于出具公证书之日起七日内通知或者通告债权人领取提存物，债权人逾期六个月不领取或者对不易保存的提存物品，公证处可以变卖后保存价金。
因提存支付的费用，由债权人承担。
第十三条 对于可能灭失或者以后难以取得的证据，当事人可以申请公证处办理证据保全公证。
第十四条 公证处办理下列与公证相关的法律事务：
（一）办理法律、法规规定的抵押登记；
（二）清点、保管遗产，保管遗嘱或者其他文书；
（三）现场监督、封存样品；
（四）解答法律咨询，代写法律文书；
（五）根据当事人的申请，监督公证事项的履行和调解公证事项在履行过程中发生的纠纷；
（六）其他与公证相关的法律事务。
第十五条 公证书具有法律上的证明力，应当作为人民法院、仲裁机构、行政管理机关认定事实的根据；对于同一事项，其他证明与公证书不一致的，以公证书为准。
公证书非经法定程序不得变更或者撤销。有相反证据足以推翻公证证明的，由原公证处或者其主管司法行政部门撤销，或者由人民法院依照法定程序裁定其效力。
第十六条 对符合下列条件经过公证的债权文书，债务人不履行义务的，公证处可以根据债权人的申请，赋予债权文书强制执行效力：
（一）数额明确的货币、物品或者有价证券的给付；
（二）文书中载明债务人不履行义务时应受强制执行的意思表示。
债务履行期届满，债务人不履行债务的，债权人可以向有管辖权的人民法院申请强制执行，受申请的人民法院应当执行。

第十七条 公民、法人和其他组织需要办理公证的，应当向公证处申请或者委托他人代理申请。
遗赠扶养、遗嘱、赠与、收养子女、认领亲子女以及其他与当事人人身有密切关系的公证事项，不能委托他人代理。对当事人确有困难不能亲自到公证处的，公证员可以到当事人处所办理。
第十八条 对符合下列条件的公证申请，公证处应予受理：
（一）当事人与申请公证的事项有利害关系；
（二）该事项属于公证业务范围。
不符合受理条件的公证申请，公证处应当作出不予受理的决定，并通知申请人。
第十九条 有下列情形之一的，公证员应当回避；当事人有权在公证书作成前用口头或者书面方式说明理由，申请公证员回避：
（一）是本公证事项的当事人或者当事人的近亲属；
（二）与本公证事项有利害关系；
（三）与本公证事项当事人有其他关系，可能影响正确公证的。
前款规定，适用于接触该公证事项的公证辅助人员、翻译、鉴定等有关人员。
第二十条 公证处受理公证申请后，应当查证当事人的身份和民事行为能力，审查申请公证的事项以及提供的证件、材料是否真实、合法；对证件、材料不完备或者有疑义的，应当要求当事人补充或者澄清；发现当事人提供不真实、不合法的材料或者作虚假陈述的，应当作出不予公证
的决定。
第二十一条 公证员在办理公证的过程中，凭公证处出具的专用介绍信和公证员执业证，有权就公证事项进行调查，检查物证、勘验现场，查询有关档案、材料、资产等情况。有关单位、个人应予协助，不得拒绝。
当事人举证有困难的，公证处可以接受当事人委托，调查取证。
对专业性的公证事项，公证处可以委托专业人员进行鉴定。
第二十二条 公证处对事实清楚、证据充分、符合法律规定的公证事项，一般应在受理后十日内作成公证书，并发给申请人；需调查核实的，办理期限可以延长到三十日；对于复杂疑难或者需经委托调查取证的公证事项，经公证处负责人批准，可以适当延长办理期限，但最长不得超过
六个月。因不可抗力事件致使公证处无法工作的期间，不计入上述期限。
第二十三条 公证处、司法行政部门发现作成的公证书不真实、不合法的，应当由原公证处或者其主管司法行政部门作出撤销该公证书的决定。
当事人或者利害关系人向公证处申请撤销公证书的，公证处应当自收到书面申请之日起三十日内作出撤销或者拒绝撤销的决定。
撤销或者拒绝撤销公证书的决定，应当在七日内书面通知申请人。
第二十四条 申请人或者利害关系人对公证处作出的不予受理、不予公证、撤销公证书的决定或者变更公证书有异议的，可以在接到决定之日起十五日内，向主管该公证处的司法行政部门申诉。司法行政部门应当自收到申诉之日起三十日内作出处理决定。
第二十五条 公证员违反本规定，尚不构成犯罪的，主管司法行政部门应当根据情节轻重，分别给予以下处理：
（一）批评教育；
（二）责令具结悔过；
（三）延缓年度注册；
（四）停止执业一至三个月；
（五）收回公证员执业证。
公证员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 公证处违反本规定第八条、第十二条、第十八条、第二十条、第二十二条、第二十三条的规定，由省或者地区（州、市）司法行政部门根据情节轻重，分别给予以下处理：
（一）批评教育或者通报批评；
（二）责令限期改正；
（三）处以1000元以上10000元以下罚款；
（四）停业整顿。
除按前款规定处理外，可以对公证处负责人、直接责任人分别给予行政处分或者处以300元以上3000元以下罚款。

地区（州、市）司法行政部门作出的处理决定，应当向省司法行政部门备案。
第二十七条 公证员在办理公证的过程中，损害公民、法人和其他组织的合法权益造成直接经济损失的，由公证处依法赔偿。公证处赔偿后，可以向有过错的公证员追索部分或者全部赔偿费用。
第二十八条 申请公证的当事人和与其有关的公民、法人和其他组织提供伪证，骗取公证书，造成危害后果的，应当承担相应的民事责任并赔偿造成的经济损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 拒绝、阻碍公证员依法执行职务，构成违反治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚。以暴力、威胁方法阻碍公证员依法执行职务构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 公民、法人和其他组织对司法行政部门作出的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请复议或者提起行政诉讼。
第三十一条 本规定的具体应用问题，由省司法行政部门负责解释。
第三十二条 本规定自1996年9月1日起施行。



1996年5月27日
二手房买卖合同纠纷办案小结

作者：陈召利 主页：www.law-god.com


最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件，笔者发现，房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因，令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题，希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。
一、 房屋中介机构操作不规范
1．委托合同签订不规范
一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是，在实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”，将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。
2．逃避居间义务
房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》（现变更为《南京市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。
根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定，从2007年9月1日起，本市主城区存量房实行网上交易管理，存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易，买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后，如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审，其他交易程序基本没有变化，只是将原来手工填写的（《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类）改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的，由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务，则不具备合法的房地产经纪资质。
在此，提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免自己的权利被非法侵害。
二、 房屋买卖合同的内容不完整
如上所述，房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同，而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同，对中介费用（即报酬）的计算方式和支付方式作了明确约定，而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作，一般来说，二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。
房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。再次，合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
在此提醒购房者，房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调，有效地控制风险，避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形，否则，一旦售房者违约，购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施，但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者，待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空，此时售房人早已“失踪”。
三、 房屋买卖合同补充协议的效力不确定
在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。这样，房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是房屋中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。
在此，笔者建议，房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。